未来楼市的两大趋势：有钱人住好房普通人有住房

先来看看两个信息吧，谈点感想

第一个是统计部门发布的10月份制造业采购经理指数，从这张图可以看出，还是有点超出一些人的预期吧。

不难发现，近一年的高点今年2月份，然后接着一路下滑，到5月份时，下降至年内的低点48.8，接着就是一路回升，6月升0.2，7月升0.3，8月升0.4，9月还升了0.5至50.2，重回但到了10月，一下降了0.7至49.5，再次回到荣枯线以下。

都知道，制造业采购经理指数反映的是经济活跃程度的监测数据，往往把50作为荣枯的临界线，主要包括进出口订单、生产配送、库存、雇员、价格等指标信息，覆盖经济活动面广，往往作为政策制定的重要依据。

就当下而言，我们好不容易努力促使指标数据上50，这一下就把前几个月的涨幅给抹掉大半，虽然说与严峻的外部环境有关，但被寄予厚望的服务业也意外放缓，确实给我们的经济发展敲响了警钟。

看到这里，我们应该明白，经济发展压力大，这也是国家为什么在第四季度刚开始就安排上了1万亿国债的原因，目标很明确，外部指望不上，还得从内部找经济增长点，给经济增长加大电流。

第二个是根据机构数据显示，10月楼市成交量整体同比、环比均下降。该机构重点监测了28个城市，都是一二三四线的代表性城市，与去年同期相比，整体成交跌幅降18.9个百分点，与9月份比，跌5.7个百分点。其中一线城市成交环比跌幅较大，北上广深成交面积跌了11.5%。

这一系列数据说明了两个问题，所谓的楼市“金九银十”并没有延续下去，特别是一直寄予厚望的一线城市，原本指望通过松绑限购，让这些大城市带动一下其他城市的氛围的，没想到自己却先安静了，这让其他小弟城市怎么办？

当然，也有人说了，房地产快速发展这么多年，我们应该摆脱对房地产的依赖才是，我们发展其他方面才是，比如高科技、制造业、服务业、消费啥的，寻找新的经济增长点。这话看似有理，但实际操作却困难重重，特别是要中短期要见效，那可谓是难上加难。为什么这么说？我们不妨看看近期两位专家说的话。

中国社科院金融研究所所长张晓晶在接受财经杂志专访时就表示，为什么居民负债表衰退，大家也不消费了？在他看来，就是因为资产缩水造成的，而资产缩水则是房价下跌造成的，要防止财富缩水，最好的方式就是要确保房地产平稳发展。说的很明白，不要以为房价下跌，大家就有钱去消费了，反而因为房价下跌，觉得财富下降了，反而不消费了。这个道理也不难理解，房价下降，房地产关联的行业也受影响，与房地产有人员、材料供应关系的主体，其收入也跟着下降，哪还有钱消费呢？

无独有偶，摩根大通中国首席经济学家朱海斌也认为，我们的经济恢复基础并不牢固，从投资转向保消费、保内需，制造业和服务业已经出现较大背离（开篇的数据也印证了这一点），这些都需要调整。从经济发展的角度看，未来1-2年最核心的还是在房地产，需要出台更有效的措施。他提到了两点：

一个是短期来讲，政府已经看到了地方债务的问题，目前国家已经有针对性的出台地方化债的措施。另一个是在中长期方面，需要着重在增量上出台更有效措施。对这一点，我们其实已经看到有关媒体的报道，自然资源部已在9月底放开郊区容积率1.0的限制，就是不要建那么多的房子了，要建就建改善型房子，有意引导数量降下来。

当然，一些官方媒体、业内人士也已经提出，后续可能在土地供应上进行控制，楼市库存大的地方或不供地，或者少供地，通过楼市的不断去化，以达到供求平衡。按照以往的市场逻辑，只要根据实际情况不供地，库存降下来，楼市的热度也自然上去了。可以说，这是楼市中一个恢复屡试不爽的法子。

通过以上专家们的观点可看出，房地产在现阶段不是可有可无，而正是住建部年初表态的那样，仍旧是国民经济的顶梁柱和压舱石。在经济发展压力下，房地产起码要发挥它应有的作用，自然也不能拖经济发展后腿。鉴于此，懂行人：再说一次，现在的楼市，其实是摆明了，建议普通人当机立断，尽早做两个决定。

首先要了解一点，楼市企稳回升是必须的目标。

根据朱海斌的测算，以三年销售作为正常的在建量算，需要两年时间才能恢复到正常水平。虽然路程有点长，但不影响这个目标的实现，目前所有的楼市优化措施都是在为这个目标服务，像近期出台的放开土拍价格限制实行“价高则得”，发布文件针对改善群体，让房子回归商品属性，针对中低收入家庭，提供保障房，无不是为楼市全面放开行政管制铺路。如果再看到公开表态缩减楼市库存较大地方的土地供应，那基本就形成一个闭环，像楼市限价、限售、限贷等行政措施都应该全面放开了，目标就一个，促进楼市企稳回升。

市场分化是未来楼市的大概率趋势，买卖房应当机立断，建议普通人做两个决定。

无论是放开土拍限价，还是针对高低收入群体的商品房、保障房政策，都有一个共同特征，即优质地段、优质地块，必然受到开发商、有经济实力的购房者追捧，溢价越来越高。对于这一点，国家目的很明确，不是有一些人手中有几个钱总想炒房吗？行，有高价房给你买，你怎么买都不会影响其他低收入群体买房，因为国家会给他们供应大量的普通房子，前者拉动了住房消费，吸住了闲钱，后者实现了人人有房住，有利于社会稳定。鉴于这个逻辑，建议普通人尽早做两个决定：

一是，如果买品质房实在压力大，那就买普通房子吧，起码住有所居，也不要天天想阶层跨越，过好自己的日子，该吃吃、该喝喝，求得家庭和睦幸福即可。

二是如果手中资金确实无好的去处，又担心贬值，在能力范围够得着的范围内，买点优质房产也是不会错的，毕竟这些房子的未来，就如实业家曹德旺所言，以后的房子就是有钱人卖给有钱人，这些好房子终归有人接盘的，没啥好担心的。这不难理解，从长期来讲，这些房子占有很重的金融属性也是天经地义的，古今中外，概莫能外，有的人可能一直都不会卖，作为固定资产长期持有，对抗通胀的同时，也可求得心安，毕竟是财富传世嘛。

那么，你还有其他补充看法吗？